房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長，自4月中旬的調(diào)控政策出臺至今兩月余，強烈觀望情緒下，部分重點城市成交量持續(xù)萎靡。研究機 構(gòu) 的 最 新 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 表明，重點城市成交量全線下降，部分新盤、二手樓盤均曝出“零成交”。在此壓力下，部分重點城市的 房 價 已 現(xiàn) 整 體 松 動 跡象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，第三季度特別是八九月份的房價將進一步下跌，屆時，北京、上海和廣州等一線城市房價的松動將會最為明顯。
這也使越來越多的人更加堅定地認(rèn)為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控舉措能夠達到既定目標(biāo)，專家認(rèn)為，接下來政策持續(xù)的力度不會減弱，一系列長期性制度建設(shè)也正接力當(dāng)前的調(diào)控逐步走向深化。
觀望加劇
成交量萎靡仍會持續(xù)
樓市買賣雙方的博弈正陷入更深的膠著狀態(tài)。就在大多數(shù)人都選擇靜觀其變的時候，成交量更是顯得越發(fā)低迷，這在部分重點城市表現(xiàn)得尤為突出。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重點城市樓市成交面積環(huán)比全線下降，在其監(jiān)測的35個城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達75 .27%，杭州 、 成 都 次 之 ， 下 跌 幅 度 均 超 過50%。北京(不含政策性住房)、上海 、 深 圳 的 環(huán) 比 跌 幅 分 別 為33.67%、22.9%和28.9%。
這種成交量的萎靡與5月份一脈相承。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。
不僅如此，“零成交”的現(xiàn)象正日益凸顯且范圍有擴大趨勢。不僅北京上海等一線城市諸多新開盤項目被曝“零成交”，二手樓盤的零成交也逐漸蔓延，鏈家地產(chǎn)最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2010年上半年的二手房市場中，總成交超過40套的450個樓盤，均受到了宏觀調(diào)控新政的影響，自“新國十條”后，北京大多數(shù)二手樓盤尤其成交冷清，月均房源掛牌量超過10套的樓盤中，350多個樓盤“零成交”。另有數(shù)據(jù)稱，5月份全國70個大中城市中有近30個城市出現(xiàn)“零成交”，進入6月“零成交”的城市還會增加。
對此，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為濃重的觀望情緒是成交量持續(xù)萎靡的主要原因。“這充分表明市場還處于深度博弈狀態(tài)，購房者和開發(fā)商在價格上還沒有達成均衡，房價還沒有實現(xiàn)實質(zhì)性下降之前，購房者仍會處在觀望狀態(tài)�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會 長 陳 國 強 對 《 經(jīng) 濟 參 考 報 》 表示，從成交量下滑打破原有的均衡到建立新的均衡需要一個過程，因此在房價調(diào)整之前，成交量下滑甚至零成交的狀況還會持續(xù)。
的確，觀望背后購房者普遍對房價回落充滿期盼。人民銀行營業(yè)管理部近日公布的二季度北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況問卷調(diào)查顯示，北京市認(rèn)為未來一年房價將出現(xiàn)下跌的居民占比為34.4%，環(huán)比上升19.8個百分點，一年來首次超過預(yù)期上漲的占比。而居民對下季度房價下跌預(yù)期更加強烈，預(yù)期下季度房價將下跌的居民占比超過四成，比預(yù)期未來一年房價下跌的比例高6 .5個百分點。
進程
房價現(xiàn)整體松動跡象 三季度或“陡然”下降
隨著成交量的持續(xù)低迷，“堅挺”的房價終于有些扛不住了，開始逐漸進入下降通道。業(yè)內(nèi)人士指出，如果沒有成交，房價就很難堅挺得住，從龍頭企業(yè)到整個行業(yè)，從一線城市到二三線城市 ， 從 郊 區(qū) 到 市區(qū) ， 房 價 下 降 的 傳 導(dǎo) 效 應(yīng) 正 在 顯現(xiàn)。廣州某房地產(chǎn)企業(yè)的一位工作人員告訴《經(jīng)濟參考報》記者，廣州郊區(qū)的房價松動明顯，少數(shù)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度打折，但市中心和二三線城市還沒有什么松動，開發(fā)商和買房者仍處于觀望和博弈之中。雖然不同城市不同樓盤的房價變動有所差異，但降價確實已經(jīng)不再是新政剛出時個別企業(yè)的“小打小鬧”。就連一向“唱漲”房價的華遠(yuǎn)集團總裁任志強也改口了，他最近在博客文章里稱，在強制的政策壓力之下，降房價已成為了主色調(diào)，降已成為了一種必然。
從恒大到萬科、綠地，越來越多的開發(fā)商加入了降價的行列。中原地產(chǎn)研究中心的新房周報中指出，5月在部分城市出現(xiàn)降價促銷的恒大、萬科等房企，上個月的銷售業(yè)績明顯優(yōu)于同行，顯示出市場低迷之際，快速做出調(diào)價決策，搶占市場先機是可行之策。
特別是一些全國龍頭企業(yè)的價格調(diào)整，產(chǎn)生了帶頭示范的效果。上述行業(yè)分析師表示，這些企業(yè)的降價更能代表整個行業(yè)的走勢，未來將會有更多的開發(fā)商通過降價來出售樓盤。
“現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了房價下降傳導(dǎo)擴散的現(xiàn)象，即由一線城市傳導(dǎo)到二三線城市，由郊區(qū)傳導(dǎo)到市區(qū)，降價應(yīng)該是一種趨勢�！币患易C券公司的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者。
中原地產(chǎn)研究中心的新房市場周報指出，二線城市成交量對新政的反應(yīng)滯后于一線城市，新政前期成交量影響較小，進入6月起開始大幅下挫。
房價整體性松動什么時候能由跡象變?yōu)楝F(xiàn)實呢？記者采訪到的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年第三季度特別是八九月份將會是一個關(guān)鍵的時間節(jié)點，因為到時候新盤將相對集中地入市，市場供應(yīng)量會放大很多。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房價將是階梯式的走勢，先是很長時間的拉鋸，然后到了一個時點后就會“陡然地下降”。“現(xiàn)在還處于第一個階段，而到了第三季度房價將會有進一步的下跌，其中全國性的大開發(fā)商比較集中的北京、上海和廣州的房價松動將會最為明顯。”
陳國強表示，不同區(qū)域不同項目的調(diào)價幅度會有差別，在價格泡沫明顯、虛高情況嚴(yán)重，特別是投資性需求占比高的區(qū)域，價格調(diào)整的力度和空間就會大一些。
上述廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，真正的松動可能得到年底上市公司“沖業(yè)績”的時候，沒有辦法必須得以降價提高銷售量。
效果初顯
長期制度建設(shè)正接力調(diào)控
在成交量持續(xù)低迷和房價已現(xiàn)整體性調(diào)整跡象的背景下，相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)出臺更加嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性較少。
“樓市調(diào)控新政剛出來的時候，5月份基本沒有樓盤降價，甚至有的還在上漲，那時存在政策進一步加強的風(fēng)險。但隨著6月份有越來越多的樓盤在降價，政策調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，而且已經(jīng)出臺的政策是非常嚴(yán)厲的。所以從目前的情況來看，政策風(fēng)險并不大，短期內(nèi)出臺強化政策的可能性比較小�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)行業(yè)分析師說。
另一方面，受訪專家也一致認(rèn)為，在實現(xiàn)“價格回歸到合理區(qū)間”這一調(diào)控目標(biāo)之前，政策力度不會減弱，并且保障性住房建設(shè)等一系列長期性制度建設(shè)正承接當(dāng)前調(diào)控逐步走向深化。
“從短期到中長期的內(nèi)在邏輯來看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政應(yīng)該會引導(dǎo)制度建設(shè)�！必斦控斦茖W(xué)研究所所長賈康26日在中國房地產(chǎn)50人論壇年會上表示。在他看來，制度建設(shè)的框架必然要涉及到能否在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)計與房地產(chǎn)相匹配的稅制。
雖然盛傳的稅收新政尚未落地，但作為一種制度建設(shè)，開征物業(yè)稅或擴大房產(chǎn)稅征收范圍可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用，并能在短期內(nèi)可以影響人們的心理預(yù)期，有利于擠出房地產(chǎn)泡沫。從長期來看，則不僅有利于保證地方政府穩(wěn)定財源而且也是完善財產(chǎn)稅制的重要步驟。
“調(diào)控政策出現(xiàn)松動的可能性很小，況且價格回歸到比較合理的區(qū)間不是調(diào)控的唯一目標(biāo)，加大保障性住房建設(shè)等也都是調(diào)控的基本內(nèi)容和目標(biāo)�！标悋鴱姳硎�，住房保障政策作為未來住房制度當(dāng)中的一個基本制度安排，需要長期持續(xù)地落實。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等六部委于近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，部署2010年至2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。
規(guī)劃編制是重點是，著力解決低收入家庭住房困難問題，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障；努力解決中等偏下收入家庭住房困難，要加快建設(shè)公共租賃住房、限價商品住房，著力解決新就業(yè)職工、進城務(wù)工人員等中等偏下收入家庭的住房困難；積極推進各類棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。
此外，改變住房供應(yīng)的模式，進一步規(guī)范市場秩序，土地市場的規(guī)范管理等方面也都是調(diào)控的基本內(nèi)容和目標(biāo)，陳國強預(yù)測下一步會在完成上述調(diào)控目標(biāo)方面做更多的努力。
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